2016年济南土地市场“先冷后热” 124宗地揽金625亿

原创新闻腾讯房产济南站余赛文2017-01-11 06:58
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据腾讯房产济南站数据统计,2016年济南土地市场共成交124宗土地(帝华唐冶5宗地块未计算在内)。其中,有9宗是在2015年12月份推出,在2016年1月份成交,总成交面积679万平,成交金额625亿元。

2016年济南土地市场“先冷后热” 124宗地揽金625亿

与2015年的114宗地,607平相比,2016年的土地成交量增加了10宗,成交面积增加11.8%。近6年来,2013年济南土地成交面积最多,2014年次之,2016年土地成交总面积位列第3.

1、2016年下半年济南土地市场现“成交热潮”

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2016年,济南土地市场呈现出“先冷后热”的局面,在成交时间上呈现了两头低、中间高的特点。

整体而言,上半年土地供应偏少,前5个月共成交24宗地,其中5月甚至上演了零成交;从6月开始,济南土地市场进入成交密集期,共成交土地100宗,成交面积541.54万平;从成交数量和面积来看,下半年土地成交约占全年成交的80%.

8月是一年中成交最高的月份,共成交了34宗地,共计208.16万平,占全年成交总面积的30.65%。究其原因,则是630土地熟化大限的影响。6月30日,土地熟化大限日迎来了熟化地块的集中出让,这些地块多在8月份成交,使得8月成为成交井喷的一个月。

2、历城区土地成交面积超5成

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2016年,济南市历城区共成交土地47宗,面积365.59万平,占总土地成交面积的53.83%,天桥区紧随其后,占土地成交总面积的15.71%,槐荫区占9.78%。

据统计,历城区成交的土地主要集中在华山片区,占据了历城区总成交面积的4成多。此外,唐冶、彩石等片区土地成交量也不少。此外,天桥区鹊山片区,市中区南北康片区等在土地成交中扮演着不可或缺的角色。

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从土地用途上看,居住用地最多,共成交62宗,面积434.71万平,占总面积的64.01%;商业、居住混合用地共成交19宗,共计56.36万平,占总面积的8.3%;商业及其他共成交43宗,占总面积的27.69%。

3、中海、绿地成为大赢家

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从房企的拿地面积上看,中海地产土地储备量最多,161.14万平,占济南全年土地成交总面积的23.73%,算得上是2016年济南土地市场最大的赢家。绿地、中弘紧随其后,各拿地72.15万平、67.16万平,但是中弘的67万多平土地中有近37万要用来建主题公园。

中铁联合体在彩石地块收获低容积率的5宗地,共计58.81万平。济南西城投资集团也获得了53.8万方土地,不过这些地块全部用于会展中心和安置房的建设,并没有商品房用地。

2016年年初,龙湖在济南还面临着无米下锅的境地。但是在下半年土拍大战中,龙湖一举拿下济南东部5宗地以及八里桥居住用地,新增32.45万平土地。

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从拿地金额上来看,绿地无疑是最壕的。7月16日绿地底价夺得CBD片区19宗地,耗资52.35亿;10.30土拍大战中,力克华润,86.38亿元南北康地块拿地,折合楼面价9985元/平。

由于中海的土地全部是在原土地熟化政策截止前拿下,楼面价基本在每平3000元以内,因此虽然土地面积大,但与绿地相比耗资不算多,拿地金额115.4亿。

中铁联合体、龙湖、绿地泉、世茂、万科等都是通过多个房企厮杀拿地,因此拿地耗资不小。

和昌、中南、金地、K2等外来房企也多次参加土地竞拍,然而均空手而归,2016年并无房企新面孔通过招牌挂拿地进驻济南市场。

4、2016济南土拍市场几宗“最”

“629土拍”以后,济南土地市场走上了“巅峰时刻”。自此,房企疯狂抢地,部分地块竞价近千轮,楼面价也不断被刷新,房价也直线上升。今天来一起盘点一下,2016济南土拍市场上的几宗“最”。

(1)竞价轮数最多——唐冶片区围子山组团地块

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6月29日,位于唐冶片区的围子山组团地块,历时10个小时,经过936轮的漫长竞价,被帝华地产以25.46亿元的价格拍下,溢价率为289.7%,住宅用地楼面价达7100元/平。自此,唐冶片区房价一发不可收拾,济南土地市场终于爆发。11月16日晚间,济南市国土资源局发布公告,由于帝华资金不足,这几宗地块被强制收回,但是上涨的房价却怎么都回不去了。

(2)楼面价最高——彩石地块

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10月31日,位于东部的彩石片区5宗土地挂牌截止,包括1宗商业用地,4宗为居住用地,且全部是大面积地块,最大的一块约254.5亩,地上容积率都在1.5以下。13家房企参与竞买,中铁联合体与绿地竞至最后,中铁联合体以92.78亿元将彩石片区5宗地收入囊中,折合楼面价13060元/平,这一楼面价列济南2016年土地市场榜首。

(3)溢价率最高——郭店地块

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9月21日,位于历城区郭店街道办事处虞山大道北侧的G082地块,经过311轮竞价,最终以12.05亿元成交,楼面价溢价率719%,楼面价6378.94元/平,溢价率719%。业内人士称,这是目前济南土地市场上溢价率最高的一次。

5、政府不断加码调控,济南土地市场回归理性指日可待

6.29土拍后,济南土地市场持续升温,地王频出,地价不断上涨,房价飙升。为了给土地市场降温,济南接连出台多项调控政策,意欲使房地产市场回归理性。

9月28日“济八条”面世:将加大土地供应,稳定市场预期;提高居住用地竞买资金条件,防止非理性竞争,依法严厉查处违约行为;竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上,热点区域、地块可提高到50%以上;缩短土地出让价款缴纳时间;受让人延迟支付土地出让价款超过60日的,予以解除土地出让合同,扣除土地出让合同定金(竞买保证金)。“济八条”仅仅对于小房企有一定的限制作用,但并不能抑制大房企的拿地热情。

10月31日,济南土拍大战引得全城瞩目,国土资源网上交易系统两度崩溃,竞买人单独开辟通道进行竞拍,最终历时两天终于完成了15宗地的拍卖。济南国土资源局11月1日发三文,提醒房企理性拿地,公布2017-2019年土地供应计划,多种措施为土地市场“降温”。

11月16日晚间,国土资源局突然发布公告称,解除帝华在唐冶片区所拿五块地的出让合同并且扣除合同定金,同时将其纳入黑名单,2年内不得在济南参与土地竞买。

11月17日,国土资源局突发公告,11月30日竞拍的唐冶孙村等6宗土地提前终止出让。下午,国土资源局又发布新规,要求土地竞买人签署承诺书,竞买资金只能是自有资金。这将提高购地门槛,降低开发商参与土地竞拍的热情,并稳定济南房价。

12月11日,济南首次明确恶意囤地炒地四情形,同时出台处罚措施。规定中明确表示,经国土资源主管部门查询核实,存在恶意囤地、炒地行为的,由此前的收回土地升格为纳入土地交易市场诚信黑名单,两年内不得在济南市参与土地竞买。

12月30日,2016年度土拍完美收官,7宗地全部底价成交。或许,在政府不断地加码调控下,济南土地市场回归理性指日可待。

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